Eine Wohnung, ein Mehrfamilienhaus, vielleicht ein kleiner Bestand: Wer vermietet, hat mehr Papierkram, als man vorher denkt. Mieteingänge prüfen, Verträge ablegen, Handwerker beauftragen und einmal im Jahr die Nebenkostenabrechnung. Dafür reicht oft eine Tabelle. Irgendwann wird sie aber unübersichtlich, und spätestens bei der Abrechnung wünschst du dir ein Programm.
Hier geht es um fünf deutsche Lösungen, die sich an private Vermieter, kleine Eigentümer und Hausverwaltungen richten. Wichtig war mir, was die Anbieter selbst öffentlich nennen: Preise, Zielgruppe, Funktionen und wenn möglich, wo die Daten liegen. Wo etwas nicht auf der Herstellerseite steht, steht es auch nicht hier.
Kurz zur Quelle: Alle Angaben stammen von den Seiten der Anbieter, abgerufen im Oktober 2026. Preise können sich ändern. Das ist keine Rechtsberatung.
Worauf du bei der Auswahl achtest
Bevor es um einzelne Programme geht, helfen vier Fragen:
- Bist du Vermieter oder Verwalter? Privatvermieter brauchen Mieteingänge, Nebenkosten und Dokumente. Hausverwaltungen brauchen zusätzlich Buchhaltung, Eigentümerversammlungen, Mahnwesen und Portale für Mieter.
- Wo liegen die Daten? In Mietverträgen und Abrechnungen stehen personenbezogene Daten deiner Mieter. Gute Anbieter nennen den Serverstandort und stellen einen Vertrag zur Auftragsverarbeitung bereit.
- Wie lange bist du gebunden? Viele Tarife haben eine Mindestlaufzeit von 12 Monaten.
- Wie wichtig ist die Nebenkostenabrechnung? Sie ist bei den meisten Vermietern der Hauptgrund für Software. Die Frist ist streng: Die Abrechnung muss dem Mieter laut § 556 Abs. 3 BGB spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Kommt sie später, kannst du Nachzahlungen in der Regel nicht mehr verlangen, außer die Verspätung ist nicht dein Verschulden.
Die Übersicht
| Lösung | Für wen | Preis laut Anbieter | Testen |
|---|---|---|---|
| objego (ista) | private Vermieter | Basics kostenlos, „Verwaltung“ 7,95 €/Monat, „Nebenkosten“ 0,95 € je Einheit und Monat (brutto) | Basics unbegrenzt kostenlos |
| VermietenPlus (ImmoScout24) | private Vermieter | 9,90 €/Monat inkl. einer Wohneinheit, 0,99 € je weitere Einheit | 30 Tage |
| immoware24 | Hausverwaltungen | nach Einheiten, Nutzern und Modulen, keine Preise genannt | 30 Tage |
| casavi | Verwaltungen und Wohnungsunternehmen | keine Preise auf der Startseite | Demo auf Anfrage |
| DOMUS Software | Verwaltungen jeder Größe | keine Preise genannt | keine Angabe |
objego: der günstige Einstieg für Privatvermieter
objego ist ein Angebot der ista SE und richtet sich laut Hersteller an private Vermieter. Verwaltet werden Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbe- und Mischimmobilien sowie Einfamilienhäuser. Die Software hilft bei der Nebenkostenabrechnung, der Heizkostenabrechnung für Selbstableser, Dokumenten, Finanzen mit Bankanbindung und der Vorbereitung der Anlage V für die Steuer.
Die Preise sind übersichtlich. Das Paket „Basics“ ist dauerhaft kostenlos und bringt Finanzübersicht und 1 GB Speicher mit. „Verwaltung“ kostet 7,95 Euro im Monat für alle Einheiten, „Nebenkosten“ 0,95 Euro pro Einheit und Monat, jeweils brutto. Kostenpflichtige Pakete laufen mindestens zwölf Monate. Die Anbieterseite empfiehlt höchstens 70 Nutzeinheiten.
Zum Datenschutz: Laut Sicherheitsseite liegen die Daten in einem ISO-27001-zertifizierten Rechenzentrum in den Niederlanden, also in der EU, aber nicht in Deutschland. Für die meisten ist das in Ordnung, du solltest es aber wissen.
Für wen? Für alle mit ein paar Wohnungen, die vor allem eine saubere Nebenkostenabrechnung wollen.
VermietenPlus: aus dem Hause ImmoScout24
Wenn du früher vermietet.de im Blick hattest: Die Adresse leitet inzwischen auf die Seite von ImmoScout24 weiter, wo das Angebot „VermietenPlus“ beschrieben wird. Ob es sich um denselben Dienst handelt, nennt die Seite nicht ausdrücklich. Ich behandle es deshalb getrennt.
Laut Seite kostet VermietenPlus 9,90 Euro im Monat inklusive einer Wohneinheit, jede weitere Einheit 0,99 Euro im Monat. Es gibt 30 Tage kostenlos mit allen Funktionen ohne Angabe von Bankdaten, danach ist die Kündigung jederzeit möglich. Ob die Preise brutto oder netto sind, steht dort nicht. Enthalten sind Einnahmen, Ausgaben und Dokumente, eine Nebenkostenabrechnung mit Einrichtungsassistent, die automatische Prüfung von Mietzahlungen, Dokumenten-Upload mit Texterkennung, Vorlagen sowie Hinweise zu Marktwert und Miete. Dazu kommen kostenlose Inserate auf ImmoScout24, alle drei Monate für 14 Tage.
Zu Serverstandort und Datenschutz macht die Seite keine Angaben, sie verweist auf ihre Datenschutzerklärung. Lies dort nach, bevor du Mieterdaten hochlädst.
Für wen? Für Vermieter, die ohnehin auf ImmoScout24 inserieren und alles an einem Ort haben möchten.
immoware24: Verwaltungssoftware aus Halle
Hier ändert sich die Größenordnung. immoware24 richtet sich an professionelle Immobilienverwalter und deckt Hausverwaltung, Mietverwaltung, WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung ab. Das Unternehmen sitzt in Halle (Saale), und die Daten liegen laut Hersteller in ISO-27001-zertifizierten Rechenzentren in Deutschland.
Zu den Funktionen zählen eine GoBD-konforme Buchhaltung, Betriebskostenabrechnung, Mahnwesen, Online-Banking, DATEV-Anbindung, ein Ticketsystem und das „Portal24“ als Serviceportal für Mieter und Eigentümer. Außerdem gibt es KI-Funktionen wie einen Anrufbeantworter und die Online-Eigentümerversammlung als Zusatz.
Preise nennt die Seite nicht. Sie richten sich nach Verwaltungseinheiten, aktiven Nutzern und Modulen, die Mindestlaufzeit beträgt 12 Monate, und 30 Tage lang kannst du testen. Dafür füllst du ein Formular aus und führst ein kurzes Telefonat.
Für wen? Für kleine bis mittlere Hausverwaltungen. Für eine einzelne Vermietung ist es zu viel.
casavi: Kommunikation und Vorgänge im Mittelpunkt
casavi ist eher eine Plattform für den Verwaltungsalltag als ein Buchhaltungsprogramm. Im Mittelpunkt stehen Vorgangsmanagement, Kommunikation über Portal, Telefon, E-Mail, Post und WhatsApp, Dokumentenmanagement, Eigentümerversammlungen und eine KI-Funktion. Angebunden werden andere Systeme, etwa ERP-Programme.
Laut Hersteller nutzen über 2.200 Kunden die Software und verwalten damit mehr als 3,8 Millionen Einheiten. Das Unternehmen sagt, es arbeite DSGVO-konform und stelle einen Auftragsverarbeitungsvertrag bereit. Den Serverstandort nennt die Startseite nicht, Details gibt es auf Anfrage. Preise stehen dort ebenfalls nicht, du bekommst sie über eine Demo.
Für wen? Für Verwaltungen, die schon eine Buchhaltung haben und die Kommunikation mit Eigentümern, Mietern und Dienstleistern ordnen wollen.
DOMUS: der Traditionsanbieter
DOMUS Software gibt es laut eigener Angabe seit 1974. Auf der Startseite stehen aktuell das „Digital-Paket“ mit ERP, CRM und Cloud-Anbindung sowie „novio“, das wiederkehrende Abläufe in der WEG-Verwaltung mit KI-Assistenten automatisiert. Die Software passt laut Hersteller für kleine und große Immobilienverwaltungen. Preise, Firmensitz und Testmöglichkeit nennt die Seite nicht. Kläre das im Gespräch.
Und Excel?
Bei einer oder zwei Wohnungen kann eine gut geführte Tabelle genügen. Spätestens bei der Nebenkostenabrechnung lohnt sich Software, weil sie Verbrauch, Umlageschlüssel und Fristen prüft. Eine kostenlose Basis wie bei objego kostet nichts und zeigt dir, ob dir ein Programm liegt.
Meine Empfehlung
- Du vermietest privat, bis etwa zehn Einheiten: Starte mit dem kostenlosen Paket von objego oder dem 30-Tage-Test von VermietenPlus. Vergleiche vor allem, wie dich die Nebenkostenabrechnung durch den Prozess führt.
- Dir ist wichtig, dass die Daten in Deutschland bleiben: immoware24 nennt Rechenzentren in Deutschland ausdrücklich. Bei den anderen Anbietern fragst du nach.
- Du verwaltest für andere: immoware24, casavi oder DOMUS, jeweils mit Demo und Angebot.
Unabhängig vom Anbieter: Kläre den Vertrag zur Auftragsverarbeitung, bevor du Mieterdaten hochlädst, und sichere deine wichtigsten Dokumente zusätzlich lokal.
Häufige Fragen
Ist Software steuerlich absetzbar?
objego schreibt in den FAQ, die Software sei steuerlich absetzbar. Ob und wie du sie ansetzt, klärst du mit deinem Steuerberater.
Brauche ich einen Vertrag zur Auftragsverarbeitung?
Cloud-Software verarbeitet personenbezogene Daten deiner Mieter, deshalb ist so ein Vertrag üblich und sollte vor dem Hochladen geklärt sein. casavi nennt ihn ausdrücklich, bei den anderen fragst du nach.
Wie lange laufen die Verträge?
Bei objego und immoware24 nennen die Seiten eine Mindestlaufzeit von 12 Monaten für kostenpflichtige Pakete. VermietenPlus nennt eine monatliche Kündigung.